Die OFD Frankfurt/M. hat zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Vermietung und Verpachtung von Gebäuden zur Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern Stellung genommen (OFD Frankfurt/M., Verfügung v. 21.3.2016 – S 7168 A – 15 – St 16).
Rechtsurteile und steuerliche Informationen für Vermieter und Verpächter
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) kann nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, selbst wenn er notariell beurkundet wird (vgl. BFH, DStR 2016, 50).
Eine im Notarvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und eine Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis führt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (vgl. BFH, DStR 2016, 33).
Bei einer Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist der einem Kommanditisten zuzurechnende, nicht ausgeglichene oder abgezogene Verlustanteil mit Überschüssen, die dem Kommanditisten in späteren Wirtschaftsjahren aus seiner Beteiligung zuzurechnen sind, zu verrechnen, wobei zu solchen Überschüssen auch positive Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zählen (BFH, Urteil v. 2.9.2014 – IX R 52/13; veröffentlicht am 21.1.2015).
Einen Hinweis darauf, dass der Einspruch auch per E-Mail eingelegt werden kann, muss die Rechtsbehelfsbelehrung in einem Steuerbescheid nach dem BFH nicht enthalten. Vielmehr reicht es aus, wenn sie hinsichtlich der Formerfordernisse für die Einlegung eines Einspruchs den bloßen Wortlaut des § 357 Abs. 1 Satz 1 AO – wie bisher in üblichen Bescheiden – wiedergibt (vgl. BFH, Urteil vom 20.11.2013, AZ.: V R 2/12; veröffentlicht am 08.01.2014).
Das niedersächsische Finanzgericht hat am 21.08.2013 entschieden, dass seiner Auffassung nach der Solidaritätszuschlag verfassungswidrig sei und die entsprechende Frage im Rahmen eines laufenden Klageverfahrens nunmehr zur Entscheidung dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.
Soweit mit einem Veräußerungserlös aus der Veräußerung eines Grundstücks Darlehen getilgt werden, die zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen wurden, können für den Verkauf des Grundstücks anfallende Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden (vgl. FG Münster, Urteil vom 22.05.2013 – 10 K 3103/10 E; Revision zugelassen). In dem vom Gericht entschiedenen Fall war im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung zweier anderer Vermietungsobjekte dienten, verwendet und direkt an die finanzierenden Banken überwiesen wird. Aufgrund dieser unmittelbaren Verknüpfung mit den beiden anderen Vermietungsobjekten im notariellen Kaufvertrag hat das Gericht einen Veranlassungszusammenhang in Form von Geldbeschaffungskosten mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut gesehen.
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer vermindert sich in dem Fall, dass der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet ist, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten (vgl. BFH, Urteil vom 17.04.2013 – II R1/12; veröffentlicht am 29.05.2013). Die Minderung der Bemessungsgrundlage erfolgt in diesem Fall in Höhe der Erwerbsnebenkosten mit Ausnahme der übernommenen Grunderwerbsteuer. Dies begründet der BFH damit, dass die Erwerbsnebenkosten an sich nach der dispositiven Regel des § 448 Abs. 2 BGB vom Erwerber zu tragen sind. Da der Erwerber diese Kosten an sich Dritten schuldet, beeinflussen diese die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer normalerweise nicht. Verpflichtet sich aber der Verkäufer entgegen der gesetzlichen Regel des § 448 Abs. 2 BGB zur Erstattung der entsprechenden Kosten, stellt der vom Erwerber zu entrichtende Kaufpreis eine Gesamtgegenleistung für die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer das Grundeigentum zu übereignen und die Kosten zu erstatten, dar. Durch das Vorliegen der Gesamtgegenleistung kommt es dazu, dass die zu erstattenden Erwerbsnebenkosten von der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen sind.
Einem Empfänger einer Rechnung, welche sich über einen in eine Steuerhinterziehung des Rechnungsausstellers einbezogenen Umsatz verhält, kann der Vorsteuerabzug aus der betroffenen Rechnung grundsätzlich nicht versagt werden, wenn er die Steuerhinterziehung weder kannte noch kennen musste. Wird der Vorsteuerabzug streitig, ist es Sache des entscheidenden Gerichts anhand objektiver Gesichtspunkte zu prüfen, ob der Rechnungsempfänger wusste oder wissen musste, dass der entsprechende Umsatz in eine Steuerhinterziehung einbezogen war (vergleiche EuGH Urteil vom 31.01.2013 – Rs. C-643/11 und C-642/11).
Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass nachträgliche Schuldzinsen nach der Veräußerung eines Vermietungs- oder/und Verpachtungsobjekts als nachträgliche Werbungskosten grundsätzlich abgezogen werden können, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht (BFH, DStR 2012, Seite 1801). Die Entscheidung des Bundesfinanzhofes bezog sich auf ein Objekt, welches innerhalb der Zehnjahresfrist im Sinne von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG veräußert wurde, weshalb weiterhin streitig ist, ob die Ausdehnung der Abzugsmöglichkeit der nachträglichen Schuldzinsen auch bei solchen Objekten gilt, welche erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist veräußert werden.