Rechtsurteile und steuerliche Informationen für Vermieter und Verpächter

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung einem langandauernden Leerstand ausgesetzt ist, können nur als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit seiner Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht nachweist. Über die Dauer des Leerstandes hinweg ändern sich dabei die Anforderungen an die Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Zu Beginn ist es noch ausreichend, Anzeigen in der lokalen Presse oder an entsprechenden „schwarzen Brettern“ (z. B. in der Universität) zu veröffentlichen. Führen diese nicht zu einem Erfolg, ist der Steuerpflichtige gehalten, als geeigneteren Weg der Vermarktung z. B. einen Makler einzuschalten. Scheitern auch dessen Bemühungen, kann es dem betroffenen Steuerpflichtigen im Einzelfall zuzumuten sein, Zugeständnisse bei der Ausgestaltung des Mietverhältnisses (z. B. im Hinblick auf die Vertragslaufzeit), bei der Höhe des Mietzinses oder bei der Auswahl der als Mieter in Betracht kommenden Personen zu machen (vgl. BFH, Urteil vom 11.12.2012 – IX R 14/12).

Die bloße Planung der Errichtung und Veräußerung von vier Immobilienobjekten rechtfertigt noch nicht die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels (vgl. BFH, Urteil vom 20.11.2012, AZ.: IX R10/11; veröffentlicht am 06.03.2013). Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes gilt dies insbesondere, wenn die geplante Bebauung und Veräußerung aus baurechtlichen Gründen von vorne herein nicht zu realisieren war.

Eine durch einen Hausverwalter veruntreute Instandhaltungsrücklage kann bei den betroffenen Wohnungseigentümern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem der jeweilige Wohnungseigentümer erstmals von der Veruntreuung Kenntnis erlangt (vgl. FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 24.01.2013, AZ.: 6 K 1973/10).

Ab dem Jahr 2013 steht Ehegatten nur noch die Möglichkeit offen, zwischen der Zusammenveranlagung und der Einzelveranlagung zu wählen. Insoweit ist es dringend erforderlich, dass Ehegatten bereits bei Abgabe der Steuererklärung die für sie günstigere Veranlagungsform wählen. Denn die Gesetzesänderung beinhaltet zugleich, dass Ehegatten die Wahl der Veranlagungsart im Rahmen der Steuererklärung endgültig vornehmen. Eine Änderung der Veranlagungsart ist also nicht mehr wie bisher im Rahmen eines Einspruchsverfahrens möglich.

Ein im Wohn-/Esszimmer als Arbeitsecke genutzter Anteil des Zimmers stellt nach dem Finanzgericht Düsseldorf kein häusliches Arbeitszimmer im Sinne des Einkommensteuerrechts dar. Hiernach können die anteiligen Wohnungskosten nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden (FG Düsseldorf, Urteil vom 19.5.2011 – 7 K 87/11 E; Revision anhängig). Damit stellt sich das Finanzgericht Düsseldorf gegen die Rechtsauffassung des Finanzgerichts Köln. Die abschließende Entscheidung des Bundesfinanzhofes bleibt deshalb abzuwarten.

Die Installation von Photovoltaikanlagen auf vermieteten Objekten einer vermögensverwaltenden Gesellschaft führt zur Qualifikation der gesamten Einkünfte als gewerbliche Tätigkeit (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.12.2011, 6 K 6181/08).

Nach der OFD Frankfurt/Main sind Schuldzinsen weiterhin nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen (Verfügung vom 24.1.2012 – S 2211 A – 17 – St 214).